Nuova IMU - Chiarimenti

Il Dipartimento delle Finanze ha pubblicato la Circolare n. 1/DF per fornire chiarimenti in merito alle novità introdotte dalla Legge d Bilancio per il 2020 in tema di imposte locali (Imu, Tasi, Tari).

In particolare dal 2020 è stata prevista l’abolizione dell'Imposta unica comunale (IUC) nelle sue componenti relative all’Imposta municipale propria (IMU) ed al Tributo sui servizi indivisibili (TASI), e l’unificazione delle due imposte nella nuova IMU, mentre restano confermate le disposizioni relative alla Tassa sui rifiuti.

La circolare, nel confermare che la nuova IMU, assorbendo la TASI, si mantiene in linea di continuità con l'imposta vigente nel 2019, interviene per chiarire alcuni aspetti applicativi.

Acconto 2020

La nuova IMU prevede l'obbligo di versare come prima rata di acconto il 50% di quanto versato nel corso del 2019 a titolo di IMU e TASI. Per la TASI si prende il 50% dell'importo versato dal contribuente proprietario senza tenere conto della parte eventualmente versata dall'inquilino. Inoltre vengono disciplinate alcune casistiche particolari:

• Immobile ceduto nel corso del 2019: in questi casi l'acconto non è dovuto.
• Immobile acquistato nel corso del primo semestre 2020: in questo caso l'acconto non sarebbe dovuto utilizzando il metodo storico, tuttavia il MEF apre alla possibilità di utilizzare il metodo previsionale e quindi di versare sulla base dei mesi di possesso nel corso del primo semestre 2020 utilizzando le aliquote in vigore nel 2019, sempre che non siano già state deliberate le aliquote 2020 dal comune; in quest'ultimo caso è possibile utilizzare le nuove aliquote. Occorrerà solo verificare che le aliquote approvate tengano già conto della nuova normativa che ha unificato IMU e TASI, viceversa si dovranno utilizzare le aliquote 2019 e aspettare la nuova delibera comunale per stabilire l'importo effettivamente dovuto che sarà conguagliato con il saldo.
• Immobili ceduti e acquistati negli anni 2019 e 2020: se un soggetto ha ceduto un immobile nel corso del 2019 e ne ha acquisito un altro, nello stesso comune del primo, nel corso del primo semestre 2020, dovrà versare l'acconto 2020 utilizzando o il metodo storico per entrambi gli immobili (50% di quanto versato nel 2019 per IMU e TASI per l'immobile ceduto e nessun versamento per l'immobile acquistato) o il metodo previsionale per entrambi gli immobili (IMU calcolata per il nuovo immobile in base ai mesi di possesso nel primo semestre 2020 con le aliquote del 2019 e nessun versamento per l'immobile ceduto). Queste regole valgono solo per gli immobili acquistati e ceduti all'interno dello stesso comune; se l'immobile fosse acquisito in un comune diverso rispetto a quello dell'immobile ceduto sarebbe possibile versare l'acconto scegliendo liberamente il metodo (storico o previsionale) per ogni singolo immobile.
• Immobile tenuto a disposizione o locato nell’anno 2019 che viene destinato ad abitazione principale nell’anno 2020: l'acconto non è dovuto.
• Immobile destinato ad abitazione principale nel 2019 che viene tenuto a disposizione o locato nell’anno 2020: l'acconto non sarebbe dovuto ma può essere versato col metodo previsionale.

Casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di provvedimento di separazione in assenza di figli

Continua a permanere l’esclusione dall’IMU della casa familiare assegnata con provvedimento del Giudice già assimilata all’abitazione principale nella "vecchia IMU". In ogni caso, ai fini dell’applicazione dell’assimilazione ad abitazione principale, l’individuazione della “casa familiare” viene effettuata dal Giudice con proprio provvedimento che non può essere suscettibile di valutazione da parte del comune in un proprio provvedimento. Si prescinde quindi dalla proprietà in capo ai genitori o ad altri soggetti (ad esempio i nonni) e i requisiti della residenza e della dimora dell’assegnatario non sono rilevanti ai fini dell’assimilazione.

Aliquote e regolamenti applicabili per il saldo IMU 2020 in caso di mancata pubblicazione delle aliquote e dei regolamenti

In caso di mancata pubblicazione delle delibere sul sito www.finanze.gov.it entro il 28 ottobre 2020, si applicano le aliquote e le detrazioni IMU vigenti nel comune per l’anno 2019.

Tale principio vale anche nel caso in cui il comune non abbia mai deliberato in materia di aliquote IMU, il che comporta che trovano applicazione l’aliquota dello 0,76 per cento per gli immobili diversi dall’abitazione principale e quella dello 0,4 per cento per le abitazioni principali di lusso.

Per le fusioni di comuni avvenute nel 2020, in assenza di delibera delle aliquote IMU 2020 da parte del comune risultante da fusione, si applicano, ai fini del saldo 2020, le aliquote di base.

Area fabbricabile pertinenza del fabbricato

Rappresenta una delle novità della "nuova IMU" rispetto alla precedente normativa. In pratica  viene stabilito che la parte residuale di un’area oggetto di sfruttamento edificatorio può essere considerata pertinenza ai fini IMU solo nel caso in cui la stessa risulti accatastata unitariamente al fabbricato, anche mediante la tecnica catastale della cosiddetta “graffatura”. In questo caso, il valore del fabbricato comprende anche quello della pertinenza mentre, in caso contrario, l’area continua a considerarsi edificabile e come tale sarà soggetta autonomamente a imposizione, in quanto risulta inclusa negli strumenti urbanistici.

Data della risoluzione del contratto di leasing: soggettività passiva IMU

Per i contratti di leasing relativi agli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, il soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. Viene esclusa quindi la soggettività passiva, prevista per la TASI, in capo al locatario fino alla data di riconsegna del bene al locatore, comprovata dal verbale di consegna.

Dichiarazione IMU

La dichiarazione della "nuova IMU" deve essere presentata o, in alternativa, trasmessa in via telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta. Limitatamente, invece, ai casi in cui il possesso dell’immobile ha avuto inizio o sono intervenute variazioni nel corso del 2019,  il termine per la presentazione della dichiarazione è fissato al 31 dicembre 2020.