Agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie

Le agevolazioni in materia di ristrutturazione edilizia hanno avuto negli anni vari interventi, più o meno rilevanti. Visto che la legge 350/03 li proroga anche per il 2004, é sembrato utile sintetizzare la situazione, cominciando con l'osservare che la particolare agevolazione riguardante l'IVA, consistente nell'applicazione dell'aliquota ridotta del 10%, non é stata prorogata, anche se lo potrebbe essere in un prossimo futuro qualora la Comunità Europea le desse il consenso. In attesa di questo, peraltro, riprende vigore l'aliquota IVA del 20% per tutte le opere e tutti gli intereventi che non godano strutturalmente di aliquote agevolate.

Quanto all'IRPEF, con la legge 27 dicembre 1997 n. 488 fu introdotta una agevolazione fiscale per le opere di ristrutturazione edilizia, che é stata mantenuta, sia pure con modifiche sostanziali, nel corso degli anni successivi e che é in vigore anche per il 2003. La legge finanziaria estende ora l'agevolazione nei termini sotto indicati. Innanzi tutto, le opere prese in considerazione dalla norma richiamano l'art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457, che le suddivide in:
a) interventi di manutenzione ordinaria, intesi come opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) interventi di manutenzione straordinaria, intesi come opere e modifiche rese necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. Gli interventi non devono alterare volumi e superfici delle singole unità immobiliari, né comportare modifiche alle destinazioni d'uso;
c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, intesi come interventi rivolti a conservare l'edificio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, rispettando gli elementi tipologici, formali, e strutturali dell'edificio stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tra questi interventi sono compresi il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
d) interventi di ristrutturazione edilizia, intesi come interventi volti a trasformare l'edificio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Gli interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, nonché la eliminazione, la modifica, e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti;
e) interventi di ristrutturazione urbanistica, intesi come interventi rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
L'agevolazione fiscale é destinata, innanzi tutto, ai soli edifici residenziali, con una distinzione di fondo: infatti le manutenzioni ordinarie (precedente lett. a) sono agevolabili solo se riguardano parti comuni dell'edificio, mentre le opere di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia (descritti rispettivamente nelle precedenti lettere b, c, e d) sono agevolabili anche se riferite a singole unità immobiliari. Nessuna agevolazione é consentita per le opere di ristrutturazione urbanistica (precedente lett. e).
Condizioni indispensabili per il riconoscimento dell'agevolazioni sono l'accatastamento dell'immobile o la richiesta di suo accatastamento e l'assolvimento dell'ICI, ovviamente in quanto sia dovuta, per gli anni successivi al 1997.

L'agevolazione prescinde dalla classificazione catastale dell'immobile ed ammette espressamente anche gli edifici classificati come rurali. Essa viene inoltre esplicitamente estesa:
1) alle pertinenze;
2) alla progettazione e alle prestazioni professionali connesse all'esecuzione delle opere e alla messa a norma degli edifici (per impianti elettrici, per gas metano);
3) alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune;
4) alla eliminazione delle barriere architettoniche (ascensori, montacarichi);
5) alla realizzazione di ogni strumento, tecnologicamente avanzato, atto a favorire la mobilità, interna ed esterna all'abitazione, delle persone portatrici di handicap in situazioni di gravità;
6) all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio di atti illeciti di terzi;
7) alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici;
8) alla realizzazione di opere finalizzate al contenimento dell'inquinamento acustico;
9) alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di rispermi energetici, con particolare riguardo all'installazione di impianti basati su fonti rinnovabili di energia;
10) alla realizzazione di opere finalizzate all'adozione di misure antisismiche, particolarmente riguardanti la statica delle parti strutturali. Queste opere devono comprendere interi edifici e, se riguardino centri storici, essere eseguiti in base a progetti unitari;
11) alla realizzazione di opere finalizzate a evitare infortuni domestici;
12) alle spese sostenute per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio ed agli interventi necessari al rilascio di questa documentazione.
Con la legge 27 dicembre 2002 n. 289, sono stati espressamente citati tra gli interventi agevolati, anche quelli inerenti la bonifica dell'amianto.
Le agevolazioni sono cumulabili con le detrazioni previste, sempre in tema di IRPEF, per le spese sostenute per il mantenimento obbligatorio degli immobili soggetti a vincoli storico-artistici, ridotte peraltro al 50%.

L'agevolazione consiste nel riconoscimento di una detrazione di imposta pari a una certa percentuale delle spese sostenute in ogni singolo anno, entro un tetto massimo, per eseguire le opere succitate. La detrazione così conteggiata non viene applicata interamente nell'anno di maturazione, ma deve essere ripartita, per quote costanti, nell'anno del sostenimento delle spese e in un certo numero di ani successivi.
Il tetto di spesa, le percentuali della detrazione e il numero degli anni di frazionamento sono variati nel corso degli anni e sono riassunti nella tabella sottostante. In essa sono dunque sostanzialmente riportate anche le innovazioni della legge finanziaria per il 2004 che ha prorogato l'agevolazione, riportandone la percentuale al 41% e fissando il tetto di spese agevolabili in € 60.000,00.

Per gli anni dal 1998 al 2001 la scelta tra 5 o 10 anni doveva essere effettuata nella dichiarazione dei redditi ed era, come precisato dal decreto attuativo, irrevocabile.
Per il 2002, per il 2003 e per il 2004, ai fini della verifica del rispetto del limite massimo indicato per ognuno degli anni, qualora si tratti di opere che rappresentino il proseguimento di interventi iniziati a decorrere dal 1° gennaio 1998, é necessario conteggiare anche le spese sostenute per questi precedenti interventi.
Dal 2003, compreso, il numero degli anni su cui frazionare la detrazione può essere contenuto in cinque o in tre esclusivamente per i contribuenti che hanno età non inferiore rispettivamente a 75 o a 80 anni.

Gli adempimenti necessari per poter usufruire dei benefici indicati sono stati stabiliti dal DM  18 febbraio 1998 n. 41, modificato con DM 9 maggio 2002 n. 153, nel quale é prescritto che i soggetti interessati devono:
1. trasmettere, prima dell'inizio dei lavori, all'Ufficio delle Entrate, individuato con provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate (Centro Operativo di Pescara), mediante raccomandata: comunicazione della data in cui avranno inizio i lavori redatta su apposito modello approvato con il medesimo provvedimento; copia della concessione, autorizzazione ovvero della comunicazione di inizio dei lavori, se previste dalla vigente legislazione in materia edilizia; i dati catastali identificativi dell'immobile o, in mancanza, copia della domanda di accatastamento; copia delle ricevute di pagamento dell'imposta comunale sugli immobili relativa agli anni a decorrere dal 1997, se dovuta; nel caso in cui gli interventi siano effettuati su parti comuni dell'edificio residenziale, copia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese; se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo, nonché la dichiarazione del possessore di consenso all'esecuzione dei lavori;
2. comunicare preventivamente all'azienda sanitaria locale territorialmente competente, mediante raccomandata, la data di inizio dei lavori;
3. conservare ed esibire, previa richiesta degli uffici finanziari, le fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute nei vari anni per la realizzazione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio e la ricevuta del bonifico bancario attraverso il quale é stato effettuato il pagamento;
4. trasmettere per i lavori il cui importo complessivo supera la somma di euro 51.645,69 (Lit. 100.000.000), dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un soggetto iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri ovvero da altro soggetto abilitato all'esecuzione degli stessi.
Il pagamento delle spese deve essere disposto mediante bonifico bancario dal quali risulti la causale del pagamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico é effettuato.

E' espressamente previsto dalla legge che, in caso di vendita dell'immobile agevolato, le quote di detrazione non usufruite dal cedente si trasferiscono, alle stesse condizioni, all'acquirente. Nel caso di trasferimento mortis causa il beneficio si trasmette per intero all'erede che conservi la detenzione materiale dell'immobile.

Un regime specifico é stato disposto con la legge 28 dicembre 2001 n. 448 per gli interventi, riguardanti interi fabbricati, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione, eseguiti entro il 31 dicembre 2004 da imprese edili o da cooperative edilizie, le quali cedano o assegnino l'immobile entro il 30 giugno 2005. In tal caso la detrazione del 41% si trasferisce all'acquirente od assegnatario ed é calcolata sul 25% del prezzo risultante dal rogito, prezzo che non può comunque superare il tetto agevolabile. In questa situazione non é richiesto il rispetto degli adempimenti formali (comunicazioni preventive ed altro) necessarie nelle ipotesi ordinarie.