Real Estate commerciale: andamento 2024 a confronto e previsioni per il 2025

Nel 2024 l’Italia ha attratto 10 miliardi di euro di investimenti, un quarto dei quali legati al retail. Milano si è confermata la principale piazza italiana, concentrando oltre il 40% degli investimenti nazionali. Nel capoluogo lombardo, in particolare, è rimasta elevata la domanda di uffici con buone prestazioni in posizioni centrali (con prezzi in salita per insufficienza di offerta di qualità), il retail è stato caratterizzato dal principale deal di tutto il Paese, l’ospitalità ha subito un’accelerazione con significative nuove aperture in città, le residenze universitarie offrono buone prospettive di crescita. 

Gli investimenti immobiliari commerciali nel 2024

Nel 2024 i volumi degli investimenti nel mercato immobiliare commerciale¹ hanno registrato un forte incremento in tutta Europa, con un aumento del 18% rispetto al 2023 (fonte: DILS).

In questo scenario, secondo tutti gli operatori consultati², l’Italia si è distinta con un’ottima performance, con volumi pari a quasi 10 miliardi di euro vicini alla media decennale e un raddoppio sul 2023, anche se resta lontana dal picco del 2022 e segna un -19% rispetto a 5 anni fa (fonte: C&W).

Figura 1: Evoluzione degli investimenti immobiliari in Italia e Tasso EURIBOR 3 mesi

Fonte: Cushman & Wakefield, Moody’s

Per quanto riguarda gli altri Paesi europei, secondo DILS, la Spagna resta stabile (+1%) rispetto ad un 2023 in cui aveva mostrato una grande ripresa. Francia e Germania, invece, entrambe caratterizzate da un 2023 con una forte flessione degli investimenti, hanno registrato volumi in aumento rispettivamente del 10% e del 24%, restando comunque poco sopra la metà dei livelli del 2022.

Questa ripresa è stata principalmente guidata dal miglioramento del sentiment del mercato e da un contesto di tassi di interesse più favorevole, soprattutto nella seconda metà dell’anno, e genera un cauto ottimismo anche per il 2025, nonostante le crescenti incertezze geopolitiche.

Figura 2: Mercato immobiliare commerciale, distribuzione degli investimenti per settore in Italia.

Fonte: Cushman & Wakefield

Per quanto riguarda gli investimenti per settore sul territorio nazionale, secondo le rilevazioni di Cushman & Wakefield, il retail è il comparto più dinamico nel 2024: il rinnovato interesse degli investitori per negozi e centri commerciali ha comportato una crescita significativa rispetto al 2023 con un incremento nell’incidenza sul totale investimenti, passata dal 10 al 25%. La domanda di strutture logistiche e produttive è rimasta elevata nel 2024, anche se ha perso strada rispetto all’anno precedente e pesa ora il 18%.

Nonostante i dubbi e le incertezze prospettate dalle nuove modalità di lavoro, il settore degli uffici segna una ripresa moderata dell’interesse da parte degli investitori e si attesta al 19%, restando tuttavia lontano dai valori del 2022, quando gli uffici rappresentavano la prima asset class per il capitale immobiliare in Italia.

Il settore living³ ha retto e potrebbe essere spinto al rialzo nei prossimi mesi.

Questa nuova distribuzione tra i settori è frutto di un riequilibrio nei portafogli di investimento, finora estremamente sbilanciati verso gli uffici (fino oltre il 50%) per molti investitori.

Come sta andando Milano?

Milano è da sempre la piazza più attrattiva a livello nazionale, concentrando oltre il 40% degli investimenti effettuati dagli operatori immobiliari in Italia.

Il capoluogo lombardo rimane anche il principale mercato italiano per uffici, con 1,2 miliardi di euro di investimenti nel 2024 (fonte: JLL), sebbene l’assorbimento di uffici da parte degli utilizzatori finali nel 2024 sia sceso a circa 370.000 mq, con un calo del 14% su base annua. La contrazione complessiva nasconde importanti differenze, in quanto la domanda rimane solida per uffici moderni ed efficienti situati nelle aree centrali (“grade A”). Solo quota parte dello stock di patrimonio uffici esistente a Milano è, tuttavia, in grado di rispondere alle nuove esigenze. Questo notevole disallineamento tra domanda e offerta ha fatto salire i canoni “prime” (ovvero i canoni dei migliori immobili sul mercato) a 730 euro/mq/anno.

Le esigenze del mercato dovrebbero trovare risposta negli oltre 500.000 mq di uffici in costruzione nelle varie aree di trasformazione, la cui realizzazione è prevista entro il 2027. Tra le principali si segnalano: nello scalo di Porta Romana 254.000 mq, nello scalo Farini 83.000 mq, a MIND altri 157.000 mq, a Porta Nuova 119.000 mq.

Sul fronte del commercio, nonostante il cambiamento delle abitudini di acquisto e la diffusione dell’e-commerce, la presenza di brand internazionali che aprono i primi negozi o rinforzano la propria presenza lungo le vie del lusso (Soeur al suo debutto in Italia, ma anche i nuovi brand store Salomon e North Sails) e la contestuale carenza di spazi liberi lungo le stesse, hanno spinto al rialzo i canoni in questi luoghi chiave. Milano mantiene il primato come destinazione preferita da tutti i principali operatori, che si riflette su un canone prime che ha raggiunto la quota record di 20.000 euro/mq/anno. Il 2024 è stato anche segnato dalla maggiore transazione avvenuta in Italia del valore di circa 1,3 miliardi di euro per l’acquisto da parte del gruppo Kering dell’edificio in Montenapoleone 8.

Il fermento nel settore dell’ospitalità ha caratterizzato anche Milano, dove nel 2024 sono state inaugurate diverse nuove strutture di categoria alta, tra cui spiccano Casa Brera Milano e Rocco Forte House Milan.

Nonostante il calo, Milano (dopo Roma) si conferma il secondo mercato residenziale più grande d’Italia, registrando 11.228 transazioni nella prima metà dell’anno.

Buone prospettive di crescita sono offerte dal mercato delle residenze universitarie, con una crescente domanda di alloggi proveniente da studenti fuori sede sia nazionali che internazionali e un’offerta molto bassa rispetto agli standard europei: Milano offre solo 12.500 posti letto per una domanda potenziale di 63.200.

Sul capoluogo, tuttavia, pesa l’incognita dell’attuale impasse urbanistico-edilizia, sul quale il decreto “Salva Milano” non è ancora riuscito a porre la parola fine, che potrebbe rallentare pesantemente la crescita del settore e dirottare investimenti altrove.

Le tendenze 2025 per l’Italia

Secondo l’Italian Investor Intentions Survey di CBRE nel 2025 emerge un interesse crescente per i settori living, hospitality e retail, con un’attenzione particolare agli studentati - spinta anche dalla crescita degli studenti esteri in Italia - e ai data center, in costante crescita a causa della necessità di maggiore capacità computazionale e dalla progressiva migrazione di sistemi e applicazioni nel cloud e soprattutto dalla diffusione dell’intelligenza artificiale.

Sul fronte dei rendimenti degli investimenti, se il 2024 è stato l’anno del consolidamento, nel 2025 si prevede che la tendenza al ribasso dei tassi di interesse continuerà, aumentando ulteriormente l’attrattiva degli investimenti immobiliari.

Le parole chiave per il 2025 - sia fronte utilizzatori che investitori - saranno sostenibilità, adattabilità e innovazione.

Inoltre, crescerà la convergenza tra mercato immobiliare e dotazioni infrastrutturali, resa evidente dall’asset dei data center. In più, inizia a crescere l’attenzione degli investitori per le “infrastrutture sociali”, come le scuole e gli ospedali, non più esclusivo appannaggio di investimenti pubblici.

Contatti

Ricordiamo che l’Area Territorio e Ambiente realizza annualmente un monitoraggio delle principali trasformazioni urbane, gli investimenti infrastrutturali e il mercato degli immobili d’impresa dei territori di Milano, Monza e Brianza, Lodi e Pavia. I Booklet Territorio presentano analisi a partire dal patrimonio informativo di Assolombarda, che su richiesta mette a disposizione informazioni e dati di dettaglio a livello territoriale sul tessuto produttivo e il mercato degli immobili d’impresa.